3月28日，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商——卓越商企服務(wù)（6989.HK）（以下簡(jiǎn)稱“卓越商企”）發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)公告，向市場(chǎng)遞交了一份亮眼的成績(jī)單。

截至2021年12月31日止，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入34.7億元，同比增長(zhǎng)37.3%。在盈利能力方面，實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)為9.6億元，同比增長(zhǎng)44.6%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.1億元，同比增長(zhǎng)57%，超過此前40%的增速指引。

與此同時(shí)，董事會(huì)宣派年度末期每股17.38港仙股息，連同中期派付的每股現(xiàn)金18.62港仙股息，全年股息總額達(dá)到每股現(xiàn)金36.00港仙，對(duì)應(yīng)全年派息率高達(dá)70%，并承諾2022-2024未來三個(gè)財(cái)年每年全年派息率不低于50%。不斷增強(qiáng)的盈利能力疊加管理層對(duì)于高派息的承諾，充分展現(xiàn)出卓越商企經(jīng)營(yíng)質(zhì)量?jī)?yōu)異，不斷為股東和投資者創(chuàng)造高額回報(bào)的強(qiáng)大實(shí)力。

對(duì)于物業(yè)行業(yè)來說，2021年無疑是具有重大轉(zhuǎn)折意義的一年。隨著越來越多的物企登上資本市場(chǎng)的舞臺(tái)，物業(yè)股的稀缺性逐漸降低，加之房地產(chǎn)信用危機(jī)傳導(dǎo)而來的恐慌情緒，物管板塊的整體估值已消化至近三年的中低位區(qū)間。

筆者判斷，接下來行業(yè)內(nèi)部或會(huì)產(chǎn)生或延續(xù)細(xì)分領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在這之中，市場(chǎng)空間大、盈利能力強(qiáng)、稀缺性突出的商務(wù)物業(yè)就尤為值得關(guān)注。 

有鑒于此，筆者將結(jié)合卓越商企服務(wù)的最新年度業(yè)績(jī)報(bào)告，從規(guī)模擴(kuò)張、盈利能力、數(shù)字化轉(zhuǎn)型及人才戰(zhàn)略三個(gè)方面簡(jiǎn)要論述這家商務(wù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)的基本面情況和投資價(jià)值。

一、主航道雙輪驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)勁市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)支撐高確定性成長(zhǎng)

成立于1999年，卓越商企服務(wù)一直專注商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，主要覆蓋寫字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)大樓、辦公與研發(fā)園區(qū)等領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)少數(shù)專業(yè)為商務(wù)物業(yè)，尤其是高端商務(wù)物業(yè)，提供綜合服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)提供商之一。

截至2021年12月31日，卓越商企服務(wù)的總合約物業(yè)面積為5677萬平方米，同比增長(zhǎng)27%；總在管全委物業(yè)面積為4120萬平方米，較2020年增長(zhǎng)29%。合約項(xiàng)目覆蓋50座城市，在管項(xiàng)目覆蓋41座城市。其中，一線、新一線城市的在管面積占比高達(dá)85%。

按照管理業(yè)態(tài)劃分，卓越商企旗下PM商業(yè)綜合體的全權(quán)物業(yè)管理、FM設(shè)施管理賽道、住宅公寓三大業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)，全方位聚焦增長(zhǎng)。

公告顯示，卓越商企2021年商務(wù)物業(yè)業(yè)態(tài)的在管面積為1793萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入19.62億元，同比增長(zhǎng)25.5%，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比為74.6%。公共與工業(yè)物業(yè)方面，在管面積為924.8萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入3.5億元，同比增長(zhǎng)7.1%，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比為13.3%。此外，同期住宅物業(yè)的在管面積及收入分別為1402萬平方米和3.19億元。

（來源：公司公告）

再?gòu)捻?xiàng)目來源來看，卓越商企的第三方物業(yè)拓展表現(xiàn)十分出色。公告顯示，在主航道雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的指引下，卓越商企2021年市場(chǎng)新拓第三方非住宅物業(yè)合同達(dá)121個(gè)；市場(chǎng)新拓第三方非住宅年化合同金額為5.27億元；市場(chǎng)新拓第三方非住宅總合同金額為15.74億元，盡顯商務(wù)龍頭的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

從客戶類型來看，卓越商企2021年新拓大客戶合同數(shù)量49個(gè)，總合同額人民幣8.03億元，新拓業(yè)務(wù)大客戶合同貢獻(xiàn)比51%，目前合作的戰(zhàn)略客戶有華為、OPPO、榮耀、Vivo等眾多高科技及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

除了第三方市場(chǎng)外拓，合資與收并購(gòu)也是卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的重要方式之一。但值得注意的是，卓越商企對(duì)于此類方式保持著高度理性和審慎的態(tài)度。正如公告所示，卓越商企期望達(dá)到的是與原股東長(zhǎng)期合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展壯大。

筆者認(rèn)為，近兩年物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日益激烈，卓越商企互利共生的合作與收并購(gòu)態(tài)度疊加極具優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)化能力，是其實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)的核心要義。

卓越商企強(qiáng)大的綜合實(shí)力也受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可，樹立起了良好的品牌知名度和市場(chǎng)影響力。

在過去一年里，卓越商企服務(wù)榮膺“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”（TOP14）、“2021中國(guó)辦公物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”（TOP2）、卓品商務(wù)服務(wù)有限公司榮獲“2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)”，是行業(yè)內(nèi)極具代表性的優(yōu)質(zhì)商務(wù)物企。

二、盈利能力穩(wěn)健提升，發(fā)力增值服務(wù)打開成長(zhǎng)天花板

有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，物管行業(yè)普遍存在提價(jià)困難，盈利空間有限的增長(zhǎng)難題，這也是造成此輪物管板塊估值集體回調(diào)的原因之一。

卓越商企服務(wù)作為布局高端商務(wù)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，一方面，區(qū)別于傳統(tǒng)住宅物業(yè)，商務(wù)物業(yè)所提供的是更加專業(yè)的資產(chǎn)維護(hù)和更為廣泛的資產(chǎn)服務(wù)，因而擁有更高的定價(jià)權(quán)以及更強(qiáng)的議價(jià)權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，卓越商企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)同期增長(zhǎng)44.6%，綜合毛利率上升至27.7%，釋放了盈利能力持續(xù)提升的積極信號(hào)。進(jìn)一步按業(yè)務(wù)類型劃分，商務(wù)物業(yè)毛利率為25.5%，公共及工業(yè)物業(yè)毛利率為13.8%，住宅為17.0%，商務(wù)物業(yè)明顯高于住宅物業(yè)的盈利水平，也因此有效帶動(dòng)了整體毛利率的提升。

另一方面，卓越商企專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力使其能夠拉開與同行的差距，創(chuàng)新能力則賦予其更廣闊的成長(zhǎng)空間，這一點(diǎn)可以從表現(xiàn)持續(xù)向好的增值服務(wù)上得以體現(xiàn)。

公告顯示，公司于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)收入約7.81億元，較去年同期高增117.7%，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比為22.5%。從盈利能力的角度來看，增值服務(wù)的毛利率拉升了6.9個(gè)百分點(diǎn)至41.5%。

據(jù)了解，卓越商企在增值服務(wù)領(lǐng)域加速突破、多元增長(zhǎng)，在資產(chǎn)服務(wù)、建筑機(jī)電服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、其他企業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建出TO B業(yè)務(wù)的雙增長(zhǎng)曲線，建立起卓越商企在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來了巨大的想象空間。

在這之中，建筑機(jī)電服務(wù)圍繞“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”轉(zhuǎn)型升級(jí)，夯實(shí)增值服務(wù)第一增長(zhǎng)曲線，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.3億元，同比高增109%。

而旗下被譽(yù)為業(yè)界高端服務(wù)的第一品牌的“卓品商務(wù)”服務(wù)，則以錨定企業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋商務(wù)禮品定制服務(wù)、茶歇服務(wù)、行政代采服務(wù)、房屋托管、長(zhǎng)短租公寓銷售、高端家政服務(wù)等等，是卓越商企加速價(jià)值釋放，培育增值服務(wù)的未來第二增長(zhǎng)曲線，2021年卓品商務(wù)收入實(shí)現(xiàn)1.17億元，同比大增50%。

可以看到，通過提供多元化、精細(xì)化的增值服務(wù)，卓越商企能夠很好地滿足企業(yè)客戶復(fù)雜化、個(gè)性化、多元化的服務(wù)訴求，從而增加客戶的黏性，這也是商管物企專業(yè)能力的關(guān)鍵體現(xiàn)。

同時(shí)由于卓越商企增值服務(wù)的價(jià)值創(chuàng)造能力較高，其有效拉動(dòng)了整體盈利水平的提高，是公司持續(xù)發(fā)力的收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)潛力點(diǎn)。

在筆者看來，增值服務(wù)占比的持續(xù)提升更是卓越商企不斷挖掘更多的商務(wù)物業(yè)服務(wù)價(jià)值，持續(xù)升級(jí)服務(wù)能力，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力得到不斷提升的最好體現(xiàn)。

（來源：公司公告）

三、借力技術(shù)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑最深厚的護(hù)城河

當(dāng)前的物管行業(yè)正處于從傳統(tǒng)服務(wù)模式到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要階段，互聯(lián)網(wǎng)以及智能科技設(shè)備為物企提高智能化水平、打造智慧社區(qū)奠定了良好技術(shù)基礎(chǔ)。

基于多年來在商務(wù)辦公領(lǐng)域的摸索與經(jīng)驗(yàn)積累，卓越商企以E+智慧雙平臺(tái)為主要服務(wù)載體，以E+“卓品”為客戶服務(wù)平臺(tái)，E+FM為設(shè)施設(shè)備管理平臺(tái)，提升智能化運(yùn)營(yíng)水平，以智能樓宇推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的智慧城市運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)服務(wù)自動(dòng)化，提升管理效率及服務(wù)質(zhì)量，抑制剛性成本上升，以及服務(wù)邊界和深度升級(jí)的進(jìn)一步突破。

數(shù)據(jù)顯示，在E+FM智慧管理信息平臺(tái)的助力下，卓越商企2021年整體數(shù)據(jù)指標(biāo)同比提升111%，同時(shí)集成式呼叫中心的建立也實(shí)現(xiàn)了20%的人力取代及效率提升。

另值得一提的是，卓越商企高度重視人才培養(yǎng)及儲(chǔ)備，正不斷打造堅(jiān)不可摧的人才護(hù)城河。公告顯示，卓越商企有完善的階梯式人才培養(yǎng)機(jī)制，從內(nèi)部人才培養(yǎng)和外部招聘為選拔輸送人才，從管理發(fā)展和專業(yè)發(fā)展打造雙通道發(fā)展路，真正做到了內(nèi)功修煉，修筑起堅(jiān)不可摧的人才護(hù)城河。

展望未來，卓越商企將繼續(xù)強(qiáng)化技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，借助科技的力量提升管理效率和服務(wù)水平，并輸出具有卓越特色的綜合管理人才與專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，為每位客戶提供最專業(yè)的服務(wù)保障，對(duì)增強(qiáng)綜合實(shí)力形成雙重助力。

結(jié)尾

總體來說，在海外風(fēng)險(xiǎn)擾動(dòng)、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)、地產(chǎn)震蕩波及物管行業(yè)等諸多因素的干擾下，卓越商企服務(wù)仍然交出了一份可圈可點(diǎn)的年度答卷，公司“深耕目標(biāo)城市——做高物業(yè)濃度，兩翼生長(zhǎng)——延伸增值服務(wù)深度，新業(yè)務(wù)布局——進(jìn)一步擴(kuò)張商務(wù)業(yè)態(tài)范圍”的發(fā)展策略得到進(jìn)一步深化。

展望未來，卓越商企服務(wù)以成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商為長(zhǎng)期愿景，并透過經(jīng)營(yíng)、客戶及員工三大維度關(guān)鍵指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定，公司未來發(fā)展路徑正逐漸清晰。

筆者認(rèn)為，卓越商企所處的物管行業(yè)，現(xiàn)金流穩(wěn)定疊加政策支持，是優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)事業(yè)。而其聚焦的商務(wù)物管賽道更是盈利能力強(qiáng)、拓展空間大，能帶來更多的想象空間。但估值層面上顯然未充分反映這一特征。卓越商企當(dāng)前動(dòng)態(tài)市盈率約為8倍左右，處于歷史低位區(qū)間。相對(duì)于一眾同行，也是處于極低的位置，與其凈利潤(rùn)增速與同行相當(dāng)?shù)氖聦?shí)不匹配。隨著市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)化物管品牌需求的進(jìn)一步提高，這家商務(wù)龍頭或有望走出業(yè)績(jī)與估值共振的戴維斯雙擊行情，不妨拭目以待。