寫字樓物業(yè)管理賽道吸引力持續(xù)加強，頭部企業(yè)的投資價值凸顯

近年來，上市物業(yè)管理企業(yè)紛紛進(jìn)入“非住宅”這一藍(lán)海領(lǐng)域，而廣闊的市場空間更成為它們加速步伐的重要動因，據(jù)相關(guān)研報數(shù)據(jù)指出，2030年，我國非住宅物管行業(yè)空間有望超過1.3萬億元。

國信證券研報亦指出，非住宅物管盈利能力高于住宅物管。主要由于商業(yè)、寫字樓等非住宅業(yè)態(tài)要更加市場化、品質(zhì)要求高、具有較高附加值；非住宅物業(yè)的每平方米物業(yè)收費價格要高于住宅物業(yè)；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。

因此，大多數(shù)上市物業(yè)管理企業(yè)選擇開展非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)而作為推動其多元化、多業(yè)態(tài)策略的組成部分，站在長期趨勢來看，或會是出自于盈利改善的訴求或考慮。

另據(jù)了解，當(dāng)前的500強物業(yè)管理企業(yè)非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入已占整體的基礎(chǔ)服務(wù)收入的近“半壁江山”。從500強物業(yè)管理企業(yè)分業(yè)態(tài)管理面積占比排名來看，辦公物業(yè)（或?qū)懽謽牵┕芾砻娣e僅次于住宅物業(yè)管理面積。這也進(jìn)一步說明，辦公物業(yè)（即寫字樓物業(yè)管理）這一賽道的市場潛力不容小覷。

寫字樓物業(yè)管理當(dāng)前格局仍較為分散。引用興業(yè)證券研報，前五大市場參與者或占據(jù)15%的市場份額，而去年成功在香港聯(lián)交所上市的卓越商企服務(wù)則占據(jù)了3%的市場份額，其已成為國內(nèi)高端寫字樓管理行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。興業(yè)證券研報還認(rèn)為該行業(yè)除了規(guī)模不斷擴張長期受益于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市開拓和下沉、物業(yè)管理費提升、增值服務(wù)滲透率提升之外，未來集中度仍會持續(xù)提升，因此頭部企業(yè)的優(yōu)勢將日益明顯。

在香港資本市場內(nèi)的物業(yè)管理板塊， $卓越商企服務(wù)(06989)$  更是一道“獨特風(fēng)景線”，公司專注在寫字樓物業(yè)管理這一細(xì)分賽道，是稀缺屬性較強的物業(yè)股。綜合來看，躋身行業(yè)頭部玩家且定位在高端領(lǐng)域的卓越商企服務(wù)，其所擁有的長期投資價值凸顯，引發(fā)投資者關(guān)注。

同時，公司在2020年物業(yè)服務(wù)百強中位列第14位，較2019年上升2位，綜合實力保持上升勢頭。

歸母凈利潤加速釋放，規(guī)模擴張與多業(yè)態(tài)策略打造領(lǐng)先的商企不動產(chǎn)服務(wù)運營平臺

3月25日收市晚間，國內(nèi)領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理企業(yè)——卓越商企服務(wù)（6989.HK）公布了其上市以來的首份業(yè)績公告，多處表現(xiàn)可圈可點，盈利能力繼續(xù)提升，第三方外拓能力強勁，增值服務(wù)收入獲超預(yù)期增長，整體而言，公司成長性再次得到了確認(rèn)。接下來將繼續(xù)深入分析。

據(jù)公告所示，卓越商企服務(wù)在2020年錄得營收約25.25億，同比增長37.5%；毛利約6.64億，同比增長53.2%；歸母凈利潤約3.25億，同比增長82.1%。此前公司發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計歸母凈利潤增長75%，實際業(yè)績歸母凈利潤增長82.1%，超出盈利預(yù)告7.1%。

從營收到毛利再到歸母凈利潤，增速逐級提升，這體現(xiàn)出公司所發(fā)揮的經(jīng)營杠桿作用明顯，其中一個重要的原因就是公司毛利率改善。2020年錄得毛利率為26.3%，較2019年提升2.7個百分點。其中，增值服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)的毛利率分別為34.6%、24.1%，對應(yīng)按年提升9.4個百分點、2.1個百分點。

（1）增值服務(wù)未來增速或維持在較高水平，公司成長性再次得到了確認(rèn)

公司增值服務(wù)收入在2020年同比增長76.0%，成為增速最快的分部業(yè)務(wù)板塊，其收入占比達(dá)到了14.2%，在中長期發(fā)展的角度，卓越商企服務(wù)的增值服務(wù)收入占比仍有提升空間，結(jié)合管理層給出的規(guī)劃目標(biāo)，可首先以20%的收入占比為預(yù)期。

由于增值服務(wù)是公司拓展業(yè)務(wù)時區(qū)別于其他同業(yè)競爭對手的重要差異化競爭手段，卓越商企服務(wù)無論在為企業(yè)客戶提供整個資產(chǎn)全生命周期維護(hù)能力、全鏈條資產(chǎn)服務(wù)能力方面，還是對企業(yè)客戶在高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)需求上，為它們帶來更多增值服務(wù)的空間、機會方面，綜合這些角度，公司的增值服務(wù)的優(yōu)勢凸顯，因此可反過來進(jìn)一步驅(qū)動公司在第三方項目外拓及管理規(guī)模的增長，后續(xù)將順理成章帶來物業(yè)管理服務(wù)板塊收入規(guī)模的持續(xù)增長，未來增值服務(wù)收入占比若能不斷提升，也可說明增值服務(wù)收入板塊的增速或?qū)⒊掷m(xù)運高于公司整體收入增速。

據(jù)招股書和最新業(yè)績公告，卓越商企服務(wù)2017-2020年的收入、歸母凈利潤的年復(fù)合增長速度分別為38.7%、33.7%，從公司2020年在此兩項的表現(xiàn)上，持續(xù)高增長的成長特征再次得到驗證。

（2）第三方外拓進(jìn)展迅猛，跟隨大客戶布局戰(zhàn)略湊效

在管理規(guī)模方面，截至2020年12月31日，卓越商企服務(wù)的合約面積約為4473萬平方米，同比增長34.9%，在管面積3202萬平方米，同比增長36.2%。去年管理規(guī)模的增長代表著在2021年轉(zhuǎn)化為營收的規(guī)模及由此所帶來的增速，得到了一定的保障。

2020年公司在第三方市場拓展方面取得了驕人的業(yè)績，在管面積新增約850萬平方米里面，來自于第三方在管面積約為630萬平方米，占新增在管面積的比例約為74%，其中，在這630萬平方米的第三方項目中，通過第三方外拓和收并購回來的在管面積分別為550萬平方米與80萬平方米，這說明了，當(dāng)前第三方外拓能力已經(jīng)成為了公司管理規(guī)模持續(xù)擴張的主要驅(qū)動因素之一。從增速來看，2020年來自第三方的商務(wù)物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積及收入與2019年同期相比分別同比增加44.5%和37.9%，這兩個增速均高于公司核心主業(yè)——商業(yè)物業(yè)板塊的整體在管面積增速和收入增速。

截至2020年12月31日，卓越商企服務(wù)在商業(yè)物業(yè)板塊中來自于第三方的在管面積、收入在公司整體的占比分別為43.1%與46.2%。

這兩個維度說明無論是在增量還是在存量方面，公司由第三方業(yè)務(wù)驅(qū)動發(fā)展邏輯及路徑已逐步明朗和清晰。

據(jù)悉，在卓越商企服務(wù)2020年新拓項目中，來自大客戶的業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比超50%，在原有大客戶業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，公司又獲得了大疆、快手等一批優(yōu)質(zhì)大客戶。

公司目前服務(wù)的主要客戶領(lǐng)域集中在高科技、互聯(lián)網(wǎng)、金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)，服務(wù)的客戶都是最優(yōu)秀的頭部企業(yè)資源或新經(jīng)濟行業(yè)巨頭，這些大客戶資源除了為公司帶來良好的市場示范效應(yīng)和口碑聲譽，也給公司帶來更大的高端商務(wù)物業(yè)市場份額，并進(jìn)一步擴大公司所擁有的優(yōu)質(zhì)客戶資源、群體。

在2020年公司新拓展了多個企業(yè)總部大樓和大客戶辦公、研發(fā)園區(qū)項目，采取的就是大客戶跟隨戰(zhàn)略，跟隨頭部大企業(yè)進(jìn)行版圖擴張，因此而獲得高于同業(yè)的較快增長。

另外，大客戶跟隨戰(zhàn)略之所以能夠持續(xù)成行，離不了開大客戶對公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)所產(chǎn)生的粘性，可反映在它們對公司優(yōu)質(zhì)服務(wù)的滿意程度，根據(jù)第三方客戶滿意度測評結(jié)果，由卓越商企服務(wù)提供物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)的寫字樓物業(yè)，其客戶滿意度在2020年發(fā)到了99%，除了說明了公司的服務(wù)質(zhì)量持續(xù)保持著全國標(biāo)桿水平之外，最終還能轉(zhuǎn)化為良好的財務(wù)表現(xiàn)：2020年物業(yè)服務(wù)費收繳率、經(jīng)營型凈現(xiàn)金流和單位利潤凈現(xiàn)金含量等多個指標(biāo)均呈向好表現(xiàn)。

（3）「1+1+X」戰(zhàn)略深化，多業(yè)態(tài)商企服務(wù)雛形初現(xiàn)

據(jù)業(yè)績公告所示，2020年卓越商企服務(wù)成功從大灣區(qū)走向全國重點區(qū)域和重點城市，其一直所堅持的「1+1+X」戰(zhàn)略（即聚焦大灣區(qū)、長三角和其他一線、新一線重點城市）實現(xiàn)深化和加速推進(jìn)。

特別在長三角地區(qū)，在2020年其所錄得收入和在管面積都增長非?？欤瑢?yīng)的收入較2019年增長102.5%至4.42億，對應(yīng)的在管面積同比增長66.1%，遠(yuǎn)高于商業(yè)物業(yè)在管面積的增速36.2%，致使長三角地區(qū)在基本的商業(yè)物業(yè)服務(wù)收入和在管面積的占比都得到快速提升，2020年前者約為20.9%，后者約為25.4%。

此外，在2020年我們可以從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分布中可看到，卓越商企的多業(yè)態(tài)商企服務(wù)雛形初現(xiàn)，公司目前管理著商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，截至2020年12月31日，三種業(yè)態(tài)對應(yīng)的在管面積占比分別為52.1%、18.2%、29.7%，三種業(yè)態(tài)對應(yīng)的基礎(chǔ)物業(yè)管理收入占比分別為74.1%、15.5%、10.4%。

綜合來看，剛發(fā)布的2020年財報，展現(xiàn)在投資者面前的是卓越商企服務(wù)清晰的未來發(fā)展思路：堅持「1+1+X」戰(zhàn)略及在全國重點/潛力地區(qū)、城市進(jìn)行布局基礎(chǔ)上擴張物業(yè)管理的規(guī)模，完善多業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)組合策略，圍繞客戶需求提供全生命周期全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)服務(wù)，另在與大客戶形成較強粘性的同時跟隨大客戶進(jìn)行擴張，同時形成主要以第三方業(yè)務(wù)拓展來驅(qū)動業(yè)務(wù)發(fā)展的路徑，并且在高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)需求上為企業(yè)客戶帶來更多增值服務(wù)，繼續(xù)鞏固卓越商企服務(wù)在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)先位置與提供標(biāo)桿式的高品質(zhì)服務(wù)的核心優(yōu)勢，以此來達(dá)到其在財報公告中提出的成為「領(lǐng)先的商務(wù)不動產(chǎn)服務(wù)運營商」的愿景。

不論是作為國內(nèi)寫字樓物業(yè)管理賽道的頭部企業(yè)，甚至是未來成為商企不動產(chǎn)服務(wù)運營商的終極角色定位，筆者都看到了卓越商企服務(wù)在非住宅物業(yè)這一大大的藍(lán)海領(lǐng)域里閃耀著的非凡魅力，在成功構(gòu)建起自身獨特而高聳的競爭性壁壘之后，該公司的發(fā)展前景或已無可限量，其所對應(yīng)的長期投資價值自然不言而喻。

值得一提的是，在今年3月15日，卓越商企服務(wù)被成功納入了恒生綜合指數(shù)，隨后也成為了港股通投資標(biāo)的，未來隨著投資者基數(shù)的擴大，公司在二級市場的流動性將進(jìn)一步獲得改善，有望為公司長期估值的提升帶來強勁支撐力。