中國高端商業(yè)物管市場領(lǐng)軍者的卓越商企服務(wù)(6989.HK)昨天獲華金證券首覆蓋，給予“買入-B”評級，目標(biāo)價(jià)為14港元，較昨日收市價(jià)9.87港元，潛在上行空間達(dá)約42%。
華金證券以“站在巨人肩膀上的商務(wù)物管領(lǐng)軍企業(yè)”為題，發(fā)表研報(bào)，指卓越商企服務(wù)是商務(wù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍企業(yè)，其獨(dú)特的大客戶業(yè)務(wù)模式使之兼具防御屬性和擴(kuò)張能力，這將是公司值得更高交易估值的重要基礎(chǔ)。該行認(rèn)為市場不必過度擔(dān)憂寫字樓空置率高之于收繳率的負(fù)面影響，中指院數(shù)據(jù)顯示物業(yè)百強(qiáng)企業(yè) 在管辦公物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的收繳率分別達(dá)到 97.5%、97.2%，高于全業(yè)態(tài)平均水平。
對于卓越商企服務(wù)而言，由于公司定位于中高端市場，絕大部分在管商務(wù)物業(yè)位于核心城市的核心地段，出租率保持高位；此外約 60%的第三方外拓項(xiàng)目仍大客戶模式，大客戶系以騰訊、京東等為首的科技型企業(yè)，并不存在所謂空置率低影響收繳率的問題。 中長期看，物業(yè)管理行業(yè)終將進(jìn)入存量時(shí)代，強(qiáng)有力的第三方項(xiàng)目拓展能力將是物業(yè)企業(yè)脫穎而出的勝負(fù)關(guān)鍵。
卓越商企服務(wù)以商務(wù)物管業(yè)態(tài)為核心，制定了“1+1+X” 的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，扎根于大灣區(qū)、深度布局長三角，并在全國核心城市開展布局。 從經(jīng)營結(jié)果上看，2017-2020 年公司商務(wù)物業(yè)的在管面積由486.1 萬㎡增長至1667.1 萬㎡，復(fù)合增長率為 50.8%，其中第三方商務(wù)物業(yè)在管面積由299.5萬㎡ 增長至1379.3萬㎡，復(fù)合增長率為66.4%。目前，公司在深圳 CBD 和高新區(qū)的在管商務(wù)項(xiàng)目份額達(dá)25%、排名第一(按收益計(jì))，而在長三角地區(qū)，亦觀察到公司在杭州市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了高密度、高質(zhì)量、多業(yè)態(tài)的外拓。
公司憑借堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)能力取得大客戶的長期合作信任基礎(chǔ)，緊隨大客戶的業(yè)務(wù)擴(kuò)張步伐，并通過子品牌“卓品商務(wù)”切入大客戶的日常行政與后勤管理工作，以優(yōu)質(zhì)增值服務(wù)進(jìn)一步提升客戶 黏性。華金證券認(rèn)為，公司的增值服務(wù)營收占比有望從2020年的 14.2%提升至2022年的約20%，屆時(shí)將明顯改善公司的盈利結(jié)構(gòu)。
2017-2020 年，卓越 集團(tuán)的銷售規(guī)模從 390億元增長至 833億元，2021Q1 的行業(yè)銷售排名已上升至近年來新高的34位。作為一家處于“三條紅線”監(jiān)管下“綠檔”房企，卓越集團(tuán)土地儲(chǔ)備充裕并坐擁大量城市更新項(xiàng)目，隨著“明星職業(yè)經(jīng)理人”陳凱先生加盟集團(tuán)，華金證券預(yù)計(jì)卓越集團(tuán)的經(jīng)營趨勢將繼續(xù)向好，并將進(jìn)一步利好公司的關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目獲取。 另一方面，公司 2020 年關(guān)聯(lián)交易收入占比僅約 12%，低于同業(yè)平均水平，體現(xiàn)出了更高的盈利質(zhì)量。
華金證券預(yù)測，公司 2021-2023 年將分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 5.1/7.1/9.3 億元， 對應(yīng)每股收益分別為 0.42/0.58/0.76 元，ROE 分別為 14.7%、18.2%和 20.5%。 華金證券給予公司合理估值為每股 14.00 港元，相當(dāng)于 2021/2022/2023 年 28.3/20.1/15.4 倍預(yù)測市盈率。